住宅ローン相談

これから住宅ローンを組む段階であれば 販売業者さんから提示されている資料などをもとにヒアリング。既に住宅ローン返済中なら償還予定表を確認します。住宅ローンをムリなく完済するためには、ベースになる金融資産の推移をできるだけ正確に予測することが重要。そのためにはライフプランが必要不可欠です。したがって、現在の家計収支から、予測される収入の変化や 今後のライフイベント、子どもにかける教育費の方針や リタイア後に希望する生活レベルに至るまで、さまざまな情報収集をおこないます。

ライフイベント表、キャッシュフロー表をつくり、これから起こるライフイベントに伴ってお金の収支がどのように変化していくのかを把握します。貯蓄額が増えていけば問題ありませんが、途中で貯蓄が底をつき、キャッシュフローがマイナスに転じるケースも珍しくありません。要因になることが多いのはタイミングの悪さ。特に教育資金は子どもの大学進学時から急増するので気をつけましょう。また、60歳定年だと老齢年金が支給されるまで収入がなくなりますし、雇用延長でも直前給与の半分以下になることが多いので、その時期まで住宅ローンの返済が続くなら 事前に対策が必要です。

相談の目的である住宅ローンについて分析をおこないます。変動・期間固定・全期間固定などの金利タイプにはじまり、事務手数料の多寡、保証料の有無、団体信用生命保険や火災保険（住宅ローン債務者に加入義務づけ）の補償内容まで徹底的に比較検討。住宅ローンは金額が大きいだけに、分析の結果 数百万円の節約ができた事例も多く、そのたびに情報収集の大切さを思い知らされます。たとえば共働きなら 夫婦どちらか1人でローンを組むケースと 2つのローンに分けて夫婦で組むケースのどちらがメリットがあるのかを判断するため、住宅ローン控除累計額と融資手数料等諸経費を天秤にかけます。住宅ローン控除の1年当たりの限度額は、年末のローン残高の1％ですので、この限度額と夫婦どちらか1人が負担している税額を比較し、負担する税額のほうが少ない場合は、税額から控除しきれない分を もう1人の負担する税額から控除できるように、夫婦それぞれでローンを組んだほうが有利になるからです。

かつて「サラリーマンは2度破産する」藤川太 著（朝日新書）という本が売れました。Amazonの紹介文には、こんな恐ろしい言葉が並んでます。「人並みの給与所得。子どもがいる。住宅ローンがある。生命保険に入っている。これらにあてはまったら、あなたの家計は危なすぎる。二極化といわれるが、家計のリスクが高いのは実は『中の上』の家庭。十分な貯蓄がなければ、定年後、確実に破産の時がやってくる。（以下、省略）」
いかがでしょう？　概ね著者の主張は賛同できますが、なかでも住宅ローンは危険だと思います。「借りたお金は返さなければいけない」なんて小学生でも知ってることですが、いい歳をした大人が守れないのです。それは「身の丈に合った」買い物ができていないから。衣服を買うときにブカブカのサイズを選ぶ人はいないでしょうが、ブカブカの住宅ローンを選ぶ人はよく見かけます。自分の適性サイズを見極めることが大切です。あとで気がついたらブカブカだった！という人もご安心を。実現可能性の高い改善案をご提供しますので、いますぐ対策をしましょう。

出来上がったライフプランと住宅ローン分析資料を相談者にご説明。スタート地点で収支が合っていないと、未来に向かってどんどん誤差が広がってしまうので、現状をきちんと反映したキャッシュフローになるまで、何度でも修正を繰り返します。そして 改善案をご用意した方には「なぜその方法を選んだのか」をご理解いただくようにしています。どんな手段を講じるにしても、解決の第一歩は 本人が意識して お金の使い方を変えることです。
さぁ、これでようやくPDCAのPのところに立てました。 ずーっと続く住宅ローンと上手に付き合っていくために、明日から→Do（実行）→Check（評価）→Action（改善） →Plan（更新した計画）というサイクルを元気よく回していきましょう。