後悔しない!失敗例から学ぶ。住宅購入を成功させる方法と相談先

後悔しない!失敗例から学ぶ。住宅購入を成功させる方法と相談先
相談者さん

住宅購入って誰に相談したらいいの?

FP内田

住宅に詳しい独立系FPがオススメです。
なぜなら 売り手のような利害関係がなく、あなたの利益を最大化できるからです。
後悔している先輩から学んで あなたの住宅購入を成功させましょう。

目次

住宅を購入する人が理解しておくべき前提知識

住宅購入が「はじめて」の人は 全体の約 80%です。
この記事の読者もきっと はじめて住宅購入する人だと思うので、まず前提として知っておくべきことをお伝えしますね。

さきほどの約 80%という数字は国土交通省 住宅局の「令和元年 住宅市場動向調査報告書」から引用したもの。前提知識を読み進めるウォーミングアップにちょうど良いので、統計結果をいくつかご紹介しましょう。

【世帯主の年齢】

 新築注文住宅は 30歳代が多い

【居住人数】

 新築注文住宅は 3~4人が多い

【平均世帯年収】

 新築注文住宅 781万円 | 分譲マンション 798万円

【平均購入金額と自己資金比率】

 土地を購入した新築注文住宅 4,615万円(自己資金比率 27.2%)

【住宅ローンの有無】

 新築注文住宅は 78.6%が住宅ローンあり

【返済期間】

 注文住宅(土地も購入)33.8年 | 注文住宅(土地は買わず 建築のみ)32.1年

【年間返済額、返済負担率】

 注文住宅は 123.2万円(返済負担率 18.4%)

【金利タイプ】

 変動金利が約 7割(上昇傾向。平成17年は約2割だった)

【希望額融資を断られた経験】

 注文住宅 10.0% | 中古戸建 18.7% | 中古マンション 14.8%

【住宅ローンの負担感】

 注文住宅は 67.7%(三大都市圏) | 64.6%(全国)

【物件に関する情報収集方法1位】

 注文住宅は住宅展示場 | 分譲住宅は不動産業者

どうでしょう。イメージ通りでしたか?

統計の中身を詳しく見たい方はURLを置いておきますので覗いてみてください。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000152.html 国土交通省 住宅局「令和元年 住宅市場動向調査報告書」

さあ、それではいよいよ本題に入っていきましょう。

住宅展示場|不動産会社|銀行 で教えてくれる購入予算を鵜呑みにしてはいけない

手始めに 注文住宅を建てる人の物件情報収集先1位である 住宅展示場を訪れる際に身につけておきたい注意点から お話ししていきましょう。

住宅展示場に行くと まず聞かれるのが、ご予算は? ご年収は? ご職業は? 家を建てる土地はお持ちですか?

巧みな会話から 年収額がわかると あなたが住宅ローンで借りられる金額をもとに 住宅の購入予算を教えてくれます。そんな場面で 誤解しないように、ここで 金額の根拠をご説明しますね。

住宅ローン審査では 年収と年間返済額の割合が ひとつの目安になっており、これを「返済比率」と呼びます。借入可能額の基準は概ね次のとおり。

・年収 400万円以上 : 返済比率 35%以内

・年収 400万円未満 : 返済比率 30%以内

たとえば 年収500万円の場合、借入可能額は4,778万円です。

(全期間固定金利 1.48% | 返済期間 35年 | 元利均等返済)

このケースの 毎月返済額は 146,000円。総返済額は 6,125万円になるのてすが、かなり負担感が大きいと感じませんか?

先述の統計で 平均の返済負担率(返済比率と同義)は 18.4%でしたが、それでも6割超の人が「負担感がある」と回答しています。もし返済比率 35%の住宅ローンを組んだら 相当苦しい生活になるでしょう。

しかし、新築注文住宅の主要な客層である 30歳代は まだ子供が小さいため 教育費の負担が比較的少ないですし 収入も年々増えている頃です。毎月 14万円台くらいなら返済していけると判断してしまう人もいるのではないでしょうか...とても心配です。

「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」を混同して 痛い目に遭うのは あなたですから、将来の家計の変化まで考えて適正な購入予算を決めましょう。ただ それをハウスメーカーに期待しても 応えてもらえる可能性は低いです。ハウスメーカーは「家を売るプロであって、お金のプロではない」ということを 忘れないでください。

ここでは 住宅展示場を例にしましたが、不動産会社や銀行でも同様です。くれぐれも注意しましょう。

ライフプランを立てずに住宅購入の予算は決められない

住宅購入者の約8割が利用する住宅ローン。注文住宅で土地も購入する場合の返済期間は平均で33.8年にもなります。これだけ長期間 ずっと返済し続けなければならない住宅ローンは 人生を左右すると言っても過言ではありません。

ローンはイヤだと お金が貯まるまで待っていると 子どもたちは巣立ってしまいますから、普段は借金なんてしない人でも 頼るしかないのが住宅ローンですよね。だからこそ 判断するのは きちんと返済していけるのか見極めるためのライフプランをつくってからにしましょう。

ライフプランってなに? という人はこちらの記事に詳しく書いてますよ。

さて 自分でライフプランをつくるのも悪くないけど、誰かに相談して客観的な意見をもらえると間違いのない判断ができますよね。とはいえ 親や友人にアドバイスを求めても 時代が違ったり 「自分の場合は〜」という限定的な情報だったりして 頼りないものです。こういうときはお金のプロであるFPに相談するのがベスト。なにしろ 人生を左右する決断なのですから。

住宅購入の相談先は独立系FP(ファイナンシャルプランナー)が良い理由

住宅展示場やモデルハウスのチラシで「FPによる〇〇セミナー」や「FP無料相談会」って見かけたことありませんか? ここで登場するFPはハウスメーカーと提携しているので、あらかじめ用意された筋書き通りに相談者を誘導する人 だと考えておきましょう。「できるだけ高値の家を建ててもらう」のがゴールであって、「あなたのライフプランを考えると、しばらく賃貸で様子をみるべきです」とは言えません(そんなアドバイスしてたらクビになるでしょう)。こういったFPは「企業系」と呼ばれますが、まったく別の「独立系」と呼ばれるFPも存在します。

[企業系FP]全体の約 80% (出典:日本FP協会の所属数)

保険会社や銀行 証券会社などの金融機関や不動産会社に所属

  ・自社の商品を売るためのサービスとしてFP相談を提供する

  ・個人|営業所|支社単位で厳しい売上ノルマが課される

  ・顧客のためであっても 会社の利益にならないアドバイスをするのは難しい

[独立系FP]全体の約 20%(出典:日本FP協会の所属数)

FP会社を立ち上げたり、FP事務所に所属

  ・FP相談そのものが自社の商品だから 顧客の不安や悩みを解決することが目的

  ・金融商品を売ることが仕事ではないので 売上ノルマはない

  ・顧客の利益を最大化するのが使命。自社と顧客の利益相反はない。

このように独立系FPには 相談者のメリットがたくさんあるのですが 全体の約 20%と少数派です。どうやって区別するの? と不安になるかもしれませんね。でも大丈夫。簡単に見分ける方法は 相談料です。「相談無料なら企業系FP」だと判断して良いでしょう。稀に独立系FPでも相談無料をウリにしているところがありますが、そのようなFPは 金融商品(保険|投資信託|iDeCo|NISA|住宅ローンなど)の販売手数料を収入源にしているので 企業系FPと同じように 注意が必要です。

ところでFPの相談料ってどのくらい支払うのでしょうか。 日本FP協会の公式Webサイトによると 1時間あたり5,000円〜10,000円未満が 41%で最も多く、10,000円〜20,000円未満の 28%と合われば 約70%と大勢を占めます。 目安として 1時間あたり 10,000円前後だと考えておけばいいでしょう。

(出典:相談料の目安(有料)|日本FP協会 https://www.jafp.or.jp/shibu/tokyo/seikatsu/aboutfp/fee/ )

1時間で10,000円は高いなぁ…と思う人。この料金で次のような効果が得られるのですから コスパ最強ですよ。

・無理なく返済していける住宅ローンの金額がわかる

・いま借りられる住宅ローンの金額に惑わされない

・教育資金や老後資金など将来の支出が把握できる

・住宅ローン完済までの道のりが一目瞭然の ライフプランがもらえる

・経験豊富なプロが あなたの利益を最大化してくれる

少しだけ弊社の宣伝をさせてもらうと 相談料33,000円(税込)の定額制で 時間を気にせず何回でも相談できる独立系FPです。2時間ほどの相談が3回くらで合計6時間というのが平均的なところなので、もし 1時間あたりで換算したら 5,500円(税込)になります。よかったらご相談ください。

住宅購入した先輩は後悔している~失敗から学ぼう!

後悔先に立たずとは よく言ったもの。とくに気持ちが盛り上がっているときは 判断力が低下しますよね。ここでは 2つのアンケート結果をご紹介します。住宅購入した人たちは どんなことを後悔しているのでしょうか? 先輩たちの失敗から学んで あなたの住宅購入を成功させましょう。

住宅購入者の約80%が「予算は自分で算出」|FPに相談は約16%

まずは 2021年10月に行われた「住宅購入時の購入予算の管理に関するアンケート調査」<出典「ゼロリノベ調べ」(URL=https://www.zerorenovation.com/)>の結果を見ていきましょう。(対象は東京都に住む30~40代の既婚男女1,000人)

調査結果のコメントをそのまま引用します。

多くの人にとって「人生で一番大きな買い物」になる可能性が高い「住宅」。全体の約80%が「自分で情報収集して決めた」と答えました。

一方、収支・負債・家族構成・資産状況などを元に、住居・教育・老後など将来のライフプランニングに即した資金計画やアドバイスを行う「ファイナンシャルプランナー」に相談した人は約16%と、やや少ない印象を受けます。

「その他」と答えた人の中には「知人のアドバイスを受けた」や、「両親が決めた」という声もありました

FPに相談した約16%の人も、その大半が企業系FPだとすれば 何か金融商品を売りつけられていないか心配ですね…。

ともかく 約80%の人は「自分で情報収集して決めた」わけですが、その結果はどうだったのでしょうか?

アンケートでは 予算をオーバーした人に「オーバーした原因、予算内におさめるためにすればよかったと思うこと」を聞いていますので、実際にあがった声を いくつか拾ってみましょう(原文まま)。

・だんだんと高額な状況に鈍感になる

・予算の見立てが甘かった

・専門家と相談すべき

・妥協できるところとできないところと予算をもう少し煮詰めればよかった

・勉強不足

・収入に対しての相場を、詳しく調べておくべきだった

・人に相談すればよかった

・今後のライフプランを踏まえて的確な予算を算出すればよかった

調査結果を詳しく見たい人向けにリンクを置いておきますね。 https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000019.000065261.html

先輩は後悔しています。やはり 何千万円もする買い物の予算を自分だけで決めるのは とても難しいのです。住宅購入の前に 必ず独立系FPに相談しましょう。

3人に1人が住宅ローンをFPに相談したいが、実際に相談したのはわずか1.2%

つぎに ご紹介するのは 2010年5月に行われた「住宅購入に関するアンケート調査」(出典:「ハイアス・アンド・カンパニー株式会社 調べ」https://view.hyas.co.jp/report/report100524.html )です。ちょっと古い調査ですが、先ほどご紹介した調査と比べると この10年で 住宅購入者の意識がどのように変わってきたのか 理解できます。

調査対象 :住宅購入前、住宅購入後のそれぞれのインターネットユーザー

調査期間 :2010年4月26日~5月15日

有効回答数 :2083名

※20代16.2%、30代33.5%、40代30.8%、50代14.6%、60代以上4.8%

※住宅購入前58.6%、住宅購入済41.4%

住宅ローンに関する調査結果のコメントをそのまま引用します。

住宅未購入者に、「住宅ローンに関して相談する場合、誰にすべきだと思いますか(複数回答可)」と聞いたところ、相談相手として「住宅会社、不動産会社の担当者」、「銀行の担当者」に続き、約3割が「ファイナンシャルプランナー(FP)」を選ぶ結果となりました。

しかし、住宅購入済みの方に住宅購入時に住宅ローンを組んだときの相談相手(ご家族以外)について聞いたところ、「住宅会社、不動産会社の担当者」、「銀行の担当者」がほとんどを占め、「FP」はわずか1.2%にとどまりました。このことから、住宅ローンに関して、3人に1人は「FP」に相談すべきと思っていながら、実状は、「FP」によるサービスを気軽に受けられない状況となっていると言えるのではないでしょうか。

【住宅未購入者】

出典:「住宅購入に関するアンケート調査」|ハイアス・アンド・カンパニー株式会社 調べ

【住宅購入済の方】

出典:「住宅購入に関するアンケート調査」|ハイアス・アンド・カンパニー株式会社 調べ

注目すべきはFPに相談した人の割合です。2010年の調査では わずか 1.2%だったのに、2021年の調査では約16%と大幅に増えています。まったく別のアンケート結果なので単純比較はできませんが、FPに相談する人が増えている事実は 間違いないでしょう。

住宅購入予算や 住宅ローンに関して 「相談すべき相手は FPである」という認識がありながら、実際にFPに相談する人が まだまだ少ないのは残念ですが、この記事を読んでくれた人が 「FPに相談する」というアクションを起こしてくれたら うれしいです。

住宅購入予算の相談は 住宅に詳しい独立系FPがおすすめ

片時もスマホを手放さない生活をしていると、すべての情報が自分の手の中にあるような錯覚に落ち入りませんか? 私は時々あるので、「予算は自分で決めた」という80%の人も そんな錯覚に囚われて せっせとネット検索したのかもしれません。しかし 住宅購入という特殊な状況ではプロと素人の圧倒的な情報格差が存在します。ここで その特殊性を理解しておきましょう。

住宅購入の特殊性

・はじめての人が約 80%(2度目は ほぼ無い)

・不動産特有の法律やルールが多く、素人には意味不明な業界用語が飛び交う

・数千万円もする高額な商品なのに、値決めの中身はブラックボックス

ハウスメーカーや不動産会社の営業さんは 百戦錬磨の業界人ですから、即席の知識を詰め込んだ「はじめてさん」が契約を有利に進めるのは至難の技です。こちらもFPというプロをガイドにつけて住宅購入を成功させましょう。

ところでFPには それぞれ専門分野があるのをご存知ですか? 得意分野と言ったほうが良いかもしれませんね。知っておくと役に立つと思うので 頼りになるガイドの選び方をご紹介しておきます。

独立系FPは出身業界を得意分野にしている

・保険会社や保険代理店出身    ; 保険に詳しいFP

・銀行や証券会社出身       ; 資産運用に詳しいFP

・ハウスメーカーや不動産会社出身 ; 住宅に詳しいFP

その他 いろんなFPがいますが、やはり古巣の業界は熟知しています。私もハウスメーカー出身なので手前味噌になりますが 住宅購入のガイドを頼むならハウスメーカーや不動会社出身の独立系FPがおススメですよ。購入を検討している会社の営業さんと対等に渡り合えるし、営業手法も知っていますから 商談が有利に進められて安心できます。相談ようとしている独立系FPがいたら Webサイトのプロフィール欄で出身業界を調べてみましょう。

まとめ

繰り返しになりますが 住宅購入は人生を左右するほど高額な買い物ですから失敗は許されません。最後に住宅購入を成功に導くポイントをおさらいしておきましょう。

・住宅購入の前に 独立系FPに相談する

・予算を決めるのは ライフプランを作ってから

・住宅に詳しいFPがいれば 商談を有利に進められる

あなたが住宅購入を成功させて 豊かな実りある人生を送れますよう祈願しつつ、筆を置くことにします。

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